基本方針

本投資法人の投資対象は、主に東京都心5区地域及び東急沿線地域に所在する、オフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設に限定しています。

本投資法人は、首都圏に所在するオフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設への限定投資を行い、特に成長力のある東京都心5区地域及び東急沿線地域へ重点投資を行います。 

本投資法人は、投資主価値の最大化を究極の目的とし、成長性、安定性及び透明性の確保を目指して資産運用を行います。

基本方針

成長性は、中長期的な観点での資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を内部成長及び外部成長の観点から達成することにより確保します。

(1)内部成長要因

資産運用の最適化

本投資法人は、内部成長を達成するため、資産運用会社に中長期的な観点からのポートフォリオ価値の最大化を目指した運用を委託します。資産運用会社は、個々の物件について適切なプロパティ・マネジメント(以下、「PM」といいます)会社を選任し、当該PM会社に対して指示しかつ監督し、主に以下の目標に基づき、個別物件のキャッシュ・フローの最大化を目指します。

  • テナントとの信頼関係構築及びテナント営業により、テナント満足度の向上を図り、賃料及び稼働率の維持及び向上を目指します。
  • 効率的な管理運営により、不動産管理経費等の削減を目指します。

投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成長

本投資法人の投資対象は、主として東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設とします。ただし、首都圏以外には投資しません。(具体的な対象地域については、こちらをご参照ください。)
本投資法人は、上記の地域及び用途における以下の特性に基づき、内部成長の実現を目指します。

  • 地域自体の成長力の相対的優位性
    • 東京都心5区地域を中心とした首都圏経済圏の相対的優位性
    • 東急沿線地域自体の経済力及びブランド力
  • 東急電鉄等との協働体制の期待に基づく独自性
    • 東急電鉄等が東急沿線地域を中心に展開する戦略的投資及び事業活動への期待
    • 東急電鉄等の優位性
      • テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力
      • 原則として、東急電鉄等をPM会社とすることにより、本投資法人以外の管理委託物件に対する不動産管理の経験及びそれらと併せてPM業務を行うという規模のメリットを活用した管理運営コスト削減力

(2)外部成長要因

積極的な物件取得とポートフォリオクオリティの維持及び向上

本投資法人は、主たる投資対象である東京都心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設に関して、資産運用会社の独自の情報収集能力と物件精査能力によって、合理的な価格水準で積極的に物件を取得するものとします。取得にあたっては、長期保有を前提とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別を行いますが、必要に応じて物件の入替等を行うことにより、ポートフォリオクオリティの維持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資口当たり利益の成長を目指します。

東急電鉄等からの物件取得

本投資法人は、東急電鉄等の保有物件に関して、安定的かつ継続的な物件の取得機会を確保するものとします。このため、東急電鉄、本投資法人及び資産運用会社の間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」を締結しています。

安定性の確保とは、主に以下の点による安定的な収益及び配当(分配金)の確保をいいます。

投資対象の所在地域及び物件のリスク・リターン特性

本投資法人は、投資対象の所在地域を相対的にリスクが小さいと考えられる地域に限定した上で、賃貸収入及び稼働率の変動が相対的に小さく安定的な収益性を見込むことができる物件を投資対象とすることにより、安定的な運用を目指します。本投資法人は、高い値上り益を獲得できる可能性があっても、収益性の変動が相対的に大きい物件を、原則として投資対象としません。

開発リスクの回避

本投資法人は、原則として竣工前の未稼働物件への投資を行いません。開発事業及び開発事業者として開発リスクを負担するのは、東急電鉄等その他の第三者とし、本投資法人は、開発リスクの負担を回避した上で物件取得の機会を確保することを企図しています。

透明性を確保するため、本投資法人は、法定開示以外に投資主にとって有用かつ適切と判断される重要情報を、積極的かつタイムリーに開示するものとします。
また、投資活動全般を通じて、東急電鉄等に事業及び取引機会をもたらすことがあることに留意しつつ、個々の事業及び取引において、以下の諸点を通じて、利害関係者との利益相反回避に十分配慮するものとします。

  • 市場価格取引の徹底
  • 情報開示の充実
  • 独立した運用体制・コーポレートガバナンス体制の確保

具体的には、本資産運用会社は、自主ルールとして、「利害関係者取引規程」を策定及び随時改定し、その要旨を開示し、かつこれを遵守します。さらに、本投資法人は、利害関係者との取引に関しては、原則として、本資産運用会社の取締役会決議に先立ってコンプライアンス・リスクマネジメント委員会の審議及び本投資法人の役員会による事前承認という複階層チェックを経ることにより、個別取引への「利害関係者取引規程」の適合性及び各取引の妥当性に関する確認を行い、その実効性を確実なものとします。

詳細はこちらをご覧ください