| 1. |
リスク・リターン特性 |
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ここで言う「リターン」とは、予想あるいは期待される収益。
ここで言う「リスク」とは、リターンに対して想定される実績のブレ、つまり不確実性。
金融商品の「リスク」と「リターン」の間には相関関係があり、一般的にはリスクの低いものほどリターンが低く（ローリスク・ローリターン）、リスクが高いものほどリターンが高い（ハイリスク・ハイリターン）。 |
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| 2. |
ローキャップ（ローキャップレート） |
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Low Capitalization Rateの略。キャップレートとは、一定期間の営業活動によるキャッシュフローから対象不動産の市場価格を算出する際に用いられる比率。 この比率が低いことをローキャップレートと言い、 一般的には将来の物件の賃貸収入の変動幅が小さく安定的であることを示す。
TOKYU REITでは、ローキャップ物件の中でも、将来の空室リスクが低い物件や、将来の賃料下落リスクが低く、上昇期待の高い物件の取得を目指す。 |
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| 3. |
収益還元法 |
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「不動産が将来生み出すであろう収益金額（賃料・稼働率・運営コストから算出される）をもとに、現在の
価値で評価したらいくらになるか」という考え方で不動産の価値を評価する方法。従来の不動産価格は、
近隣の事例と比較する方法（取引事例比較法）が主な手法であったが、近年は不動産の収益性や投資採
算の優劣が重視されている。 |
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| 4. |
コラボレーション |
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東急グループ各社との協働体制。具体的には、「パイプライン・サポート」、「プロパティ・マネジメント」、「ウェアハ ウジング」、「ブランド・ライセンス」からなる。 |
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| 5. |
パイプライン・サポート |
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平成15年7月28日付で締結した覚書に基づき、パイプライン・サポート会社（東京急行電鉄株式会社及び東急不動産株式会社）がTOKYU REITが投資することのできる不動産資産を売却しようとする場合、パイプライン・サポート会社は優先的にTOKYU REITに対して売却を申し入れるというもの。第三者からの取得に加えてパイプライン・サポートを活用することで、不動産取得ルートの多様化が可能となる。 |
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| 6. |
プロパティ・マネジメント |
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物件の収益管理業務や保守管理業務、賃貸管理などの管理運営業務を指す。TOKYU REITはプロパティ・マネジメント業務を、保有する物件ごとに東京急行電鉄株式会社又は株式会社東急コミュニティーに委託しており、両社のノウハウがTOKYU REITの物件管理に活用されている。 |
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| 7. |
ウェアハウジング |
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第三者からの物件取得に際し、一定期間スポンサー（またはスポンサーの意向を受けて設立されたSPC（特別目的会社））が保有し、タイミングを計ってTOKYU REITがスポンサー（またはSPC）から取得すること。
TOKYU REITと東急グループ各社との協働（コラボレーション）の取組みの一つ。不動産の売買機会は不定期に発生し、それは必ずしも投資法人の財務戦略上望ましい時期ばかりではないが、ウェアハウジング（倉庫機能）の活用により、TOKYU REITは物件の取得機会を逃さず捉えることができる。 |
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| 8. |
ブランド・ライセンス |
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平成15年7月4日付で締結した「商標使用許諾契約」に基づき、TOKYU REITが「東急」及び「TOKYU」の商標の使用の許諾を受けていること。なお、当該契約は、TOKYU REITと東京急行電鉄株式会社との間にパートナーシップや代理、債務保証等の法的関係を設定するものではない。 |
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| 9. |
利益相反 |
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日本のREITでは、投資法人とは別の会社（資産運用会社）が、投資法人の資産運用を行う形式（外部運用）を採っている。投資法人と資産運用会社（資産運用会社の株主を含む）の利益が相反する取引を利益相反取引という。具体的には、資産運用会社の株主が保有する物件を不当に高い価格で投資法人が取得するのではないか、投資法人が保有する物件の管理運営業務（プロパティ・マネジメント業務）を、資産運用会社の株主に不当に高い報酬で発注するのではないかという懸念などが挙げられるが、TOKYU REITでは自主ルール（利益相反対策ルール）を厳格に運用することで、これを回避している。 |
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| 10. |
複階層チェック |
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| TOKYU REITでは、東急グループ各社との間で発生する取引については、市場価格での取引と情報開示を原則としている。 |
| （例） |
○ |
物件取得時は不動産鑑定士による鑑定評価額を超えて取引をしない。取得する場合は、その鑑定評価額の妥当性について、第三者の専門家から意見書（セカンドオピニオン）を取得。 |
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○ |
物件売却時も同様に、鑑定評価額以上にて売却し、鑑定評価額の妥当性について、第三者からの専門家からの意見書を取得を別途取得。
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○ |
テナントとして東急グループ各社に賃貸する場合、第三者作成のマーケットデータに基づき、適正な賃貸条件にて賃貸。 |
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○ |
プロパティ・マネジメント業務の委託条件は、マーケット水準、役務提供の内容、業務量を勘案の上で決定。
報酬の水準の妥当性については、第三者から意見書を取得し、投資法人役員会の意思決定に反映させる。資産運用会社により、業務水準が一定基準に達していないと判断された場合、契約を更新しない。 |
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これらの遵守状況について、以下のとおり複階層のチェックを実施している。 |
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○ |
コンプライアンス・リスクマネジメント委員会（＊）での審議 |
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○ |
監査法人による個別取引ルール適合性に関する確認 |
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○ |
投資法人役員会による事前承認（＊）学識経験を有し、東急グループ各社の役職員ではない2名を含む委員会 |
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| 11. |
内部成長 |
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保有物件の賃料収入の増加や賃貸経費の削減などにより収支の改善を図ることで、NOIやEPS（1口あたり
当期純利益）を増加させること。 |
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| 12. |
外部成長 |
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追加の物件取得によりファンド全体の資産規模を拡大させることで、NOIやEPS（1口あたり当期純利益）を増
加させること。 |
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| 13. |
EPS |
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Earnings Per Shareの略。1口あたり当期純利益。
現状、REITはEPSのほぼ100％を配当するので、EPS = DPSとなる例がほとんど。 |
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| 14. |
NOI |
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Net Operating Incomeの略。賃貸事業収益から賃貸事業にかかる諸経費（管理費等、固定資産税、都市
計画税、損害保険料等）を差し引いた、賃貸事業にかかる償却前利益。賃貸物件の取得にあたって調達
した借入金の支払利息や各種一般管理費、減価償却費を差し引く前の利益。
NOI＝賃貸事業利益 ＋ 減価償却費として算出することもできる。 |
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| 15. |
NOI利廻り |
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NOI利廻り＝NOI / 物件価格で算出。
物件価格に対して、どの程度のリターンが得られるかを示す。 |
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| 16. |
NCF |
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Net Cash Flowの略。NOIから設備投資（資本的支出）などの工事代金のうち会計上一旦資産に計上するもの
を差し引いた残額をさし、賃貸事業にかかるキャッシュフローの手残り金額を示す。ちなみに工事代金の中に
は会計上、修繕費として費用計上されるものもある。 |
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| 17. |
FFO |
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Funds From Operationの略。REITの収益性（キャッシュフロー）を評価する指標の一つ。当期純利益に非出金費用を加えたもので、REITがファンド運用によりどれだけのキャッシュフローを生み出しているかが分かる。
FFO＝当期純利益 ＋ 減価償却費 ＋ その他不動産関連償却 |
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| 18. |
AFFO |
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Adjusted Funds From Operationの略。FFOから設備投資額（資本的支出額）を差し引いたもの。
AFFO＝FFO - 資本的支出額
ここにいう資本的支出額とは、工事代金のうち会計上費用化される修繕費を除いた資産計上額のみをさす。
修繕費はFFOを計算する過程ですでに差し引かれている。 |
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| 19. |
LTV |
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Loan to Valueの略。社債・借入金等の負債額を資産価値で割った比率で、借入金返済の安全度を測る尺度。
数値が小さいほど負債の元本償還に対する安全性が高い。
TOKYU REITでは、「みなし有利子負債（有利子負債＋見合い現金のない預り敷金保証金）／期末算定価額」
としているが、「有利子負債／総資産」や「有利子負債／物件取得価額総額」で示す例も多い。
TOKYU REITは原則として、「LTV60％」を上限としている。 |
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| 20. |
借入の長期固定化 |
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借入期間の長期化と適用金利の固定化をさす（「長期」とは残存1年以上の借入金）。長期固定化により、金利上昇局面での過度な金利負担額の増加を抑えることが可能。 |
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| 21. |
PO |
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Public Offeringの略。既に上場している企業が新たに投資口を発行（公募増資）して、資本（出資金）の充実を図ること。POによって払い込まれた資金は、新規物件の借入代金や借入金の返済に充てる例が多い。 |
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| 22. |
PML |
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Probable Maximum Lossの略で、地震による予想最大損失率を表す。TOKYU REITでは、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用している。個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の
確認、地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出する。ここでいう「損失」の対象は物的損失のみ
とし、人命や周辺施設への派生的影響は考慮していない。 |
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| 23. |
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