| 4. |
今後の不動産マーケットについて、どのような考えを持っていますか？ |
| |
首都圏経済には回復の兆しがみられる一方で、地方経済の回復の足取りは依然として重く、地域間格差は当面拡がる可能性があります。さらに、商業用不動産（例えばオフィスや商業施設など）の市場では東京一極集中に加え、都内においても二極分化が進んでいます。
これは不動産証券化市場の拡充に伴う資本市場と不動産投資市場の結びつきを背景として、収益還元法（「その不動産がどれだけの収益を生み出すか」というものさしで不動産の価値を評価します）に基づく不動産価値評価という考え方が浸透してきたためであり、今後も「良質な不動産の価値は高くなり、そうでないものは安くなる」という傾向がさらに進んでいくと認識しています。
従って、TOKYU REITでは、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という姿勢のもと投資方針を打ち出しています。
|
|
| 5. |
TOKYU REITは、どのような地域を投資対象地域として、どのような物件に投資していますか？ |
| |
| （投資対象地域） |
東京都心5区地域及び東急沿線地域を主な投資対象地域として、首都圏以外には投資しません。
東京都心5区地域及び東急沿線地域は、人口・世帯数の成長、相対的に高い所得水準、小売業における販売額、東急線の旅客人員の増加から判断して、全国の中でも、「成長力のある地域」であると考えられます。（投資対象地域については、こちらをご覧下さい） |
| （投資対象物件） |
TOKYU REITが投資対象とするのは、オフィス及び商業施設を用途とする物件です。
1投資案件当たりの最低投資額（税金及び取得費用等は除く）を原則として40億円以上と定めているのをはじめとして、物件の予想収益、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナントなどの複合的な観点から検討し、投資基準に適う「競争力のある物件」にのみ投資しています。（投資基準の詳細については、こちらをご覧下さい）。
TOKYU REITは、「成長力のある地域」における「競争力のある物件」にのみ投資することで、投資商品として「ミディアムリスク・ミディアムリターン」に位置付けられるREITの中でも、「低リスク安定リターン」を指向しています。
|
|
|
| 6. |
今後ホテルや住宅への投資の予定はありますか？ |
| |
投資対象は、目論見書等を通じて投資主の皆様にお約束しているものであり、「TOKYU
REIT」としてホテルや住宅に投資する予定はありません（複合施設の中の付帯施設としての賃貸住宅を除く）。
TOKYU REITのリスクリターン特性（リスクが低く安定的なリターンを目指す）と異なると考えられるホテルや住宅をTOKYU
REITに組み込むのは適当でないと考えています。
投資を行うことがあるとすれば、「TOKYU REIT」とは別のファンドを設立することになります。
|
|
| 7. |
投資対象地域を限定すると、地震リスクが高いのでは？ |
| |
一般に、投資対象地域の限定されたポートフォリオは地震リスクが高くなる傾向にあると考えられますが、TOKYU REITの2010年3月26日時点でのポートフォリオ全体22物件(※1)の地震PML(※2)は4.0％であり、地震リスクは限定的であると考えています。（今後、物件を新たに取得しても、ポートフォリオ全体の地震PMLは10％以下となるように運用します）
これは、個々の物件の選別にあたり、投資方針に定めている基準を厳守し、耐震性が高く地震に強いと判断される物件でポートフォリオを構築しているためです。
さらに、REITは全般的に地震に弱いのではないかと懸念される向きもあるようですが、TOKYU REITに限らず、全ての上場REITは基本的に保有資産の耐震性に留意し、耐震性の高い物件への投資やPMLによるリスク度合いの開示を行っています。
従いまして、「上場REITは地震リスクに強い」、と断定することはできないものの、少なくとも「一般の事業法人と比較して地震リスクに対する透明性が高い法人である」と考えています。
|
|
| (※1) |
湘南モールフィルは含みません。 |
| (※2) |
地震PML（Probable Maximum Loss）；
PMLとは、地震による予想損失率を意味し、ここでは、475年間に起こる可能
性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理
した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。
算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、独自の構造検討を行った上で算出しています。ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。 |
| |
|
| 8. |
TOKYU REITの外部成長（物件取得等、規模の拡大による成長）戦略はどのように達成しますか？ |
| |
外部成長を達成する方法は、主に2つあります。
1つは、資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（東急REIM）独自の情報収集能力と物件精査能力による第三者からの物件取得です。
東急REIMは、資産価値の向上と一投資口当たり利益の成長に結びつくポートフォリオ構築を目指しています。
もう1つは、東急グループ各社との協働（コラボレーション）による物件取得です。
平成15年7月28日付で東京急行電鉄株式会社、東急不動産株式会社、TOKYU REIT、東急REIMの間で「保有不動産資産の売買等に関する覚書」が締結されており、TOKYU
REITは特に物件取得にあたって、東京急行電鉄株式会社と東急不動産株式会社よりパイプライン・サポート(※)を受けています。 |
| (※) |
パイプライン・サポート；
東京急行電鉄株式会社、東急不動産株式会社が、TOKYU
REITが投資できるような不動産資産を売却する場合は、優先的にTOKYU REITに対して売却を申し入れることとなっています。
|
| |
|
| 9. |
どのくらいの資産規模を目指しますか？ |
| |
3,000億円以上を将来のあるべき資産規模と考えています。ただし、この目標を達成するための無理な投資はいたしません。今後も投資方針を厳守し、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」という姿勢を貫いていきます。
|
|
| 10. |
TOKYU REITの内部成長（賃料単価や稼働率上昇、不動産管理経費削減）はどのように達成しますか？ |
| |
収入面では、PM(※)会社とともに既存テナント満足度の向上を図ると同時に積極的なリーシング活動を展開し、賃料及び稼働率の維持向上を図っています。また、一部商業テナントとの間で売上歩合賃料契約をすすめており、今後の景気回復に伴うメリットをいち早く享受したいと考えています。
費用面では、ビルメンテナンスコストの削減を図っているほか、修繕費（修理や維持管理・原状回復費用）や資本的支出（資産の使用可能期間の延長や資産価値の増加のために支出した金額）のコストコントロールにも力を入れ、減価償却費の範囲内に収めています。 |
| |
(※) |
PM（プロパティ・マネジメント）；
オーナーからの委託に基づき行う建物保守管理、テナント管理（テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等）、修繕計画策定並びに入出金管理等の業務を指します。TOKYU
REITは、これらの業務を東京急行電鉄株式会社及び株式会社東急コミュニティーに委託しています。
PM会社の業務について、TOKYU REITの資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（東急REIM）は定期的にパフォーマンスチェックを実施し、基準に達しない場合は契約が更新されないこととなっています。また、契約更新時の報酬水準についても、その妥当性について、第三者から意見書を取得することとなっています。
|
|
| 11. |
TOKYU REITはどのような財務戦略（エクイティ・ファイナンス、デット・ファイナンス）をとっていますか？ |
| |
資産の長期的かつ安定的な成長を目指して、市況を的確に把握し、投資口の希薄化（新規投資口の追加発行による投資口の割合持分の低下）に配慮した上で、エクイティ・ファイナンス（投資口の追加発行）を行います。
デット・ファイナンス（資金の借入れや投資法人債の発行など）については、長期固定資金調達、複数の資金調達先の確保、返済期限の分散などにより、安定性の確保を目指します。
なお、TOKYU REITは財務方針で、LTV（資産総額に対する借入額及び投資法人債発行額残高が占める割合）の上限を60％と定めていますが、財務健全性確保のため50%以下を指針としています。
|
|
| 12. |
金利上昇時の対応はありますか？ |
| |
金利が上昇し資本コストが増加したとしても、優良物件を保有していれば景気回復の恩恵を受けることができます。
しかし、それが賃料収入となって形に現れるまでには、タイムラグ（賃料更改までの期間及び賃料交渉期間）が生じます。
TOKYU REITでは一部商業テナントに対して売上歩合賃料契約を導入することで、少しでもそうしたタイムラグを吸収できるよう努力しています。また、借入金の長期固定化を図っていますが、金利上昇局面での金利負担軽減を考慮しているためです。
|
|
