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オフィス |
商業施設 |
| (1)立地 |
当該物件の立地する地域の、オフィス集積状況、賃貸マーケットの状況、利用鉄道駅のターミナル性及び駅からの距離（原則として徒歩7分以内、物件特性を考慮した場合でも10分以内*）等を総合的に勘案し、判断します。
＊不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。 |
商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。 |
| (2)物件規模 |
原則として、延床面積5,000m2（約1,500坪）以上、かつ基準階の専有面積330m2（約100坪）以上の建物とします（「基準階」とは、2階以上で、当該建物の標準的なフロアをいうものとします。）。 |
物件毎に個別の立地特性による地域性や商圏の規模又は業態毎の標準的な規模をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断します。 |
| (3)設備施設 |
貸付床の形状・分割対応、階高・天井高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、空調方式等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。 |
業態別の標準仕様をベースとして、商業施設としての汎用性、転用可能性又は来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。 |
| (4)投資額 |
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1投資案件当たりの最低投資額（購入金額のみとし、税金及び取得費用等は含みません。）は、原則として40億円以上とします。ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません。 |
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1投資案件当たりの投資比率（以下の計算式によります。）の上限は、原則として投資額全体の50％とします。投資判断に当たり物件価格の妥当性については十分な検証を行います。
「1投資案件当たりの投資比率」＝「当該投資額」／（「前期末における不動産等の評価額合計」＋「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の当該投資時点において取得した鑑定評価額合計」＋「当該投資額」）
（ただし、「当該投資以前又は同時に当該期に投資した不動産等の当該投資時点において取得した鑑定評価額合計」及び「当該投資額」には税金・取得費用等は含みません。） |
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不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが、物件特性やポートフォリオ運用基準を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがあります。ただし、利益相反取引への対応として、原則として、グループ各社からは鑑定評価額を超えて取得しません。 |
| (5)耐震性 |
新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はPML15％未満の建物であることを原則とします。 |
| (6)権利関係 |
共有物件の場合、持分割合は原則として50％以上としますが、他の所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。
また、区分所有、借地物件等の場合も、個別に判断します。 |
| (7)テナント |
マルチテナントを原則としますが、シングルテナントの場合は、テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性等を考慮し総合的に勘案します。 |
| (8)資産対応証券等 |
投資判断に当たっては、主に以下の点を基準とします。
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投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること |
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LTV、DSCR、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること |
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| (9)開発案件投資 |
竣工前の未稼働物件への投資は行わず、安定的賃貸事業収入又はこれに類する収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件を取得することを原則とします。ただし、以下の場合を除きます。
1)第三者が建築中の物件の取得
竣工後のテナントの確保が十分可能と判断され、完工と引渡しのリスクが極小化されている場合には、当該建物竣工前においても投資することができます。
2)既に取得している物件の増築
既存物件の価値向上に資すると判断される場合には、増築後のテナントの確保が十分可能と判断されること及び完工と引渡しのリスクが極小化されていることを確認の上、実施することができます。 |
| (10)環境・地質等 |
投資判断に当たっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。 |
