個別物件投資基準

個々の物件の選別にあたっては、下表のとおり当該物件の予想収益、立地する地域の将来性、建物規模、建築及び設備仕様、耐震性能、権利関係、入居テナント、建物管理状況、環境及び地質等について十分な調査を実施し、総合的に検討します。

  (1)オフィス用途 (2)商業施設用途
(A)立地 当該物件の立地する地域の、オフィス集積状況、不動産賃貸市場の状況、利用鉄道駅のターミナル性及び駅からの距離(原則として徒歩7分以内、物件特性を考慮した場合でも10分以内(注1))等を総合的に勘案し、判断します。 商業施設への投資決定に際しては、商圏の範囲を適正に認識し、かつ設定した上で、当該商圏の人口、人口動態、世帯数、平均所得等多岐にわたる商圏分析を行い、当該商圏が有する潜在購買力、成長性等を的確に把握するとともに、テナント及び当該業態と商圏の適合性についての判定を行います。また、競争力の観点からは、現在の競合状況、近隣地域における今後の競合店出店計画及び将来的な開発余地等を含め、多方面にわたり調査分析を行います。
(B)物件規模
(注2)(注3)
物件毎に個別の立地特性やテナント業態を考慮し、適正規模を判断します。 物件毎に個別の立地特性による地域性や商圏の規模又は業態毎の標準的な規模をベースとし、地域の将来性を考慮の上で、適正規模を判断します。
(C)設備施設
(注2)(注3)
貸付床の形状・分割対応、階高・天井高、床仕様、共用施設仕様、電気容量、空調方式等の仕様に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準とします。 業態別の標準仕様をベースとして、商業施設としての汎用性、転用可能性又は来店者の交通手段等の個別要素を総合的に考慮した上で、物件毎に個別に判断します。
(D)投資規模、投資額及び取得価格
(注3)
 
I)1物件当たりの最低投資額 1物件当たりの最低投資額は、原則として40億円とします。ただし、東急沿線地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については10億円、渋谷区を除く東京都心5区地域に所在する物件の1物件当たりの最低投資額については20億円とします。
また、底地については、投資対象地域の別に関わらず、1物件当たりの最低投資額を10億円とします。
ただし、他の投資物件の付帯として投資対象とするものについてはこの限りではありません。
II)取得価格の制限 不動産等に投資する際の取得価格については、鑑定評価額を考慮し個別に判断しますが、物件特性を勘案し、鑑定価格を上回る価格で取得することがあります。具体的な運用については、東急リアル・エステート投資法人運用ガイドライン細則(以下「細則」といいます。)において規定します。ただし、利害関係者及び東急電鉄又は東急不動産株式会社の意向を受け設立されたウェアハウジングSPCからの取得については、利害関係者取引規程に従います。
(E)耐震性
(注2)(注3)
新耐震基準適合、耐震補強工事実施済又はPML15%未満の建物であることを原則とします。
(F)権利関係 共有物件の場合、持分割合は原則として50%以上としますが、他の所有者の信用力等を総合的に考慮し、個別に判断します。また、区分所有、借地物件等の場合も、個別に判断します。なお、持分割合が50%未満の場合の共有物件等の取得の条件については、細則において規定します。
(G)テナント テナントの信用力、賃貸借契約の条件、代替性及び物件競争力等を考慮し総合的に勘案します。また、オフィス又は商業施設を含む複合施設にホテルが含まれる場合には、原則として以下の基準を満たすものとします。
 当該施設のホテル部分のテナントとの間で、ホテルの事業・運営リスクを低減できる内容の賃貸借契約を締結すること
 当該施設のホテル部分のテナントは、東急電鉄等又は東急電鉄等と同等の運営能力を有する者とすること
(H)資産対応証券等 投資判断にあたっては、主に以下の点を基準とします。
・投資期間満了時における当該資産対応証券等の投資対象となっている不動産等の取得機会が確保できること
・LTV(注4)、DSCR(注5)、財務制限条項等を総合的に勘案して、収益の安定性が十分と判断されること
(I)開発案件投資 原則として、賃貸事業収入が現に生じている又は生じる見込みがある物件に投資しますが、以下の場合には開発リスクに留意した上で開発案件投資を行います。
(1)第三者が建築中の物件の取得
完工と引渡しのリスクを本投資法人が負わないことを前提として、竣工後のリーシングリスク、価格変動リスク等がポートフォリオ全体に過大な影響を与えないことを確認した場合
(2)既に取得している物件の増築
既存物件の価値向上に資することを前提として、増築にかかる開発リスク(許認可リスク、完工リスク、リーシングリスク、価格変動リスク等)を分析し、それらがポートフォリオ全体に過大な影響を与えないことを確認した場合
(J)環境・地質等 投資判断にあたっては、建物内有害物質含有状況、土壌汚染状況等を十分に調査した上で、その中長期的な影響を考慮し、物件毎に個別に判断します。

(注1) 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要するものとして算出した数値です。

(注2) 借地権が設定された土地の所有権(底地)を取得する場合、「B)物件規模」、「C)設備施設」及び、「E)耐震性」に係る規定の適用は受けません。

(注3) 本投資法人は、機能維持、遵法性確保又は資産価値の維持・向上等の観点から対象物件を他の投資物件の付帯物件として取得することがあります。また、資産価値の維持・向上及び運営の円滑化又は効率化等の観点から、既存保有物件に関して区分所有権又は共有持分等を追加して取得すること並びに既存保有物件の近接地の土地建物若しくは土地を取得することがあります。これらの場合、「B)物件規模」、「C)設備施設」及び「D)投資規模、投資額及び取得価格」に係る規定の適用は受けません(既存保有物件の隣接地又は近接地の土地のみの所有権(更地)の取得の場合には、「E)耐震性」の適用も受けません。)。

(注4) 「LTV」とは、資産総額に対する有利子負債が占める割合をいいます。

(注5) 「DSCR」とは、有利子負債に係る元利債務金額に対する純収益の割合をいいます。

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