物件関連業務運用基準
(1)物件情報収集業務 |
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自らの情報ソースに加え、物件情報を広く求め、信用度の高い情報収集に努めます。 |
(2)物件精査業務 |
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A.物件精査
別途定める東急リアル・エステート･インベストメント･マネジメント株式会社（以下、「資産運用会社」といいます。）の社内規則に基づいて行います。
B.専門家への委託
物件精査に当たっては、調査項目の一部を専門家に委託することができます。専門家の選定にあたっては、専門能力、費用対効果、第三者性等を総合的に勘案の上、公正に行うものとします。 |
(3)物件引渡業務 |
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別途定める資産運用会社の社内規則に基づいて、原則として資産運用会社自らが行うものとします。 |
(4)PM業務 |
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A.PM方針
個別物件のキャッシュ・フローの中長期的な極大化を目指すべく、以下によりテナント満足度の向上と経費削減を目指すものとします。
テナントとの信頼関係構築に基づくテナントニーズの十分な把握 市場動向の掌握に基づくテナント営業 費用対効果を考慮した効率的管理運営 B.PM会社の選定基準
商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東京急行電鉄株式会社若しくは東急不動産株式会社又は東急グループ各社から選定します。利益相反対策として、委託条件については、マーケット水準、役務提供の内容及び業務量を勘案の上決定し、報酬水準、契約期間及び解約条件を開示します。報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。こちらをご参照下さい。
C.PM契約の更新
(i)資産運用会社によるパフォーマンスチェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には、契約を更新しないものとします。 (ii)更新時の報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。こちらをご参照下さい。 |
(5)修繕・資本的支出の方針 |
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中長期的な視野から物件の競争力維持・向上につながる効率的な修繕計画を物件毎に作成の上、修繕・資本的支出を行います。実施に際しては、原則として、個別物件の減価償却費の範囲内で行いますが、ポートフォリオ全体の減価償却費も勘案して判断します。ただし、テナント営業政策上の観点から必要なものは早期に実施することとします。また、将来耐震補強が必要になった場合には、テナントの営業状況に配慮しつつ、補強工事を速やかに行います。 |
(6)損害保険等の付保方針 |
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災害や事故等により生じる建物の損害や収益の減少、又は第三者からの損害賠償請求によるリスクを回避するため、原則として、火災保険、家賃保険及び賠償責任保険を本投資法人の保有物件について付保します。
また、本投資法人においては、ポートフォリオ全体のPML(注)が10％以下となるよう運用しますが、これを超過する場合には地震保険への付保を検討します。付保の検討に当たっては、保険料・免責額・キャッシュリザーブ等を総合的に勘案して判断します。 |
(7)その他の業務 |
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工事の発注を含むその他の業務に係る取引先については、役務提供の内容、コスト等を総合的に勘案の上選定します。 |
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PMLについて、統一された厳密な定義はありませんが、ここでは、475年間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出に当たっては、個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行った上で算出しています。 ここにいう損失の対象は、物的損失のみとし、人命や周辺施設への派生的被害は考慮しません。また、被害要因は、構造被害や設備、内外装被害を対象とし、自己出火による地震火災及び周辺施設からの延焼被害については考慮しません。