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個別ルール |
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| 利害関係人との取引制限に関する法令に基づく制限に加えて、本投資法人は、利害関係者又はウェアハウジングSPCとの間における以下の取引に関して、すべての場合に取引毎に本投資法人の役員会の事前承認を得て、それぞれ以下の基準に基づいて行うものとします。 |
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1. 利害関係者からの物件の取得 |
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| i. 不動産及び不動産信託受益権の場合 |
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| (a) |
1投資案件当たりの「投資額」（物件そのものの購入金額のみとし、鑑定評価額の対象になっていない、税金及び取得費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額を含みません）は、鑑定評価額を超えないものとします。
ただし、今後、本投資法人の投資適格物件を利害関係者が本投資法人への譲渡を前提として一時的に取得し、その後本投資法人が取得する場合には、本投資法人は利害関係者からの物件の取得にあたり、「投資額」とは別に、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用（仲介手数料、デュー・ディリジェンス費用、専門家報酬等）相当額を負担することができるものとします。
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| (b) |
当該鑑定評価額が妥当であるかを確認するため、セカンド・オピニオン（当該鑑定評価を前提としたその妥当性についての意見をいいます。以下同じです。）を専門的知識を有する第三者から取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出します。
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| (c) |
(i) 上記鑑定評価額の鑑定評価サマリー及び (ii) セカンド・オピニオン・サマリーについては、取得決定後速やかに開示します。また、上記(a)ただし書に従い本投資法人が、利害関係者が当該物件取得のために負担した諸費用を負担した場合には、負担した費用総額、費目及び支払先（支払先が利害関係者の場合には、当該利害関係者への個別支払額を含みます。）を、取得の決定後（ただし、当該時点で未確定の費用については、費用の額が確定後）速やかに開示します。
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| ii. その他の特定資産の場合 |
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| 時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.に準じるものとします。利害関係者が当該特定資産取得のために負担した諸費用の取扱いについても、上記i.に準じるものとします。 |
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1-2. ウェアハウジングSPCからの物件の取得（1の特則） |
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| i. 不動産及び不動産信託受益権の場合 |
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| (a) |
1投資案件当たりの「投資額」の制限及びセカンド・オピニオンの取得については、上記1同様に行います。また、この場合においても、本投資法人は、「投資額」とは別に、ウェアハウジングSPCが当該物件取得のために負担した諸費用（ウェアハウジングSPC組成費用、仲介手数料、デュー・ディリジェンス費用、専門家報酬等）相当額を負担することができるものとします。
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| (b) |
上記(a)に従い本投資法人が、ウェアハウジングSPCが当該物件取得のために負担した諸費用を負担した場合には、負担した費用総額、費目及び支払先（支払先が利害関係者又はウェアハウジングSPCの場合には、当該利害関係者又はウェアハウジングSPCへの個別支払額を含みます。）を、取得の決定後（ただし、当該時点で未確定の費用については、費用の額が確定後）速やかに開示します。
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| ii. その他の特定資産の場合 |
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時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.に準じるものとします。ウェアハウジングSPCが当該特定資産取得のために負担した諸費用の取扱いについても、上記ⅰ.に準じるものとします。
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2. 利害関係者への物件の売却 |
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| i. 不動産及び不動産信託受益権の場合 |
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| (a) |
1投資案件当たりの「売却額」（物件そのものの売却金額のみとし、税金及び売却費用等の他、信託勘定内の積立金、信託収益、固定資産税等の期間按分の精算額は含みません。）は、鑑定評価額未満では売却しません。
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| (b) |
当該鑑定評価額が妥当であるかを確認する為、セカンド・オピニオンを専門的知識を有する第三者から取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出します。
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| (c) |
(i)上記鑑定評価額の鑑定評価サマリー及び(ii)セカンド・オピニオン・サマリーについては、売却決定後速やかに開示します。
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| ii. その他の特定資産の場合 |
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時価が把握できる場合は時価とし、それ以外の場合は上記i.に準じるものとします。
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3. 利害関係者への物件の賃貸 |
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| (a) |
市場相場及び対象物件の標準的な賃貸条件等を総合的に勘案して、適正な賃貸条件に基づき賃貸します。判断の根拠とした専門的知識を有する第三者作成のマーケットデータ（場合によっては専門的知識を有する第三者による意見書）を本投資法人の役員会に上程し、事前承認を得ます。
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| (b) |
特定有価証券の内容等の開示に関する内閣府令（平成5年大蔵省令第22号。その後の改正を含みます。）により、有価証券届出書及び有価証券報告書への記載が要求されている｢主要なテナント（賃貸面積が総賃貸面積の合計の10％以上を占めるテナント）｣に加えて、利害関係者への賃貸条件の開示を行います。ただし、賃貸面積が総賃貸面積の1％未満のテナントについてはまとめて開示することができるものとします。
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4. 利害関係者へのPM業務委託 |
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| i. PM会社の選定基準 |
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商業テナントに関する情報網と地域密着性に裏付けられたテナント営業力及び規模のメリットによるコスト削減の観点から、原則として東急電鉄等から選定しますが、物件の特性、管理の継続性その他の諸事情等に応じ、東急電鉄等以外の会社から選定することを妨げません。利益相反対策として、委託条件については、マーケット水準、役務提供の内容、業務量を勘案の上決定し、報酬水準、契約期間、解約条件を開示します。報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、専門的知識を有する第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。
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| ii. PM契約の更新 |
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| (a) |
資産運用会社によるパフォーマンス・チェックを定期的に行い、資産運用会社の定める基準に達しない場合には、契約を更新しないものとします。
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| (b) |
更新時の報酬水準については、当該契約条件に基づく妥当性について、専門的知識を有する第三者から意見書を事前に取得し、意思決定の資料として本投資法人の役員会に提出し、事前承認を得た上で、結論について開示します。
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5. 利害関係者への売買･賃貸の媒介の委託 |
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| i. 売買 |
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| (a) |
媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬以下とし（売買価格の3％を上限とします。）、売買価格及び業務の難易度等を判断の上決定します。 |
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| (b) |
各取引毎に、報酬金額を開示するものとします。 |
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| ii. 賃貸 |
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| (a) |
媒介手数料は宅地建物取引業法に規定する報酬以下とします（媒介手数料は契約賃料の1か月分相当を上限とします。）。 |
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| (b) |
1,000万円以上の手数料が発生する賃貸の媒介については本投資法人の役員会の事前承認を得るものとします。 |
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| (c) |
毎期まとめて報酬金額を開示します。 |
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7. 利害関係者への工事の発注 |
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| (a) |
1,000万円以上の工事については本投資法人の役員会の事前承認を得た上で、各取引毎に開示します。 |
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| (b) |
毎期まとめて発注額を開示します。 |
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