ごあいさつ
| 投資主の皆様におかれましては、ますますご清栄のこととお慶び申し上げます。 平素より、ご支援を賜り、厚く御礼申し上げます。 ここに本投資法人第13期（平成21年8月1日～平成22年1月31日）の 決算と運用状況につきましてご報告いたします。 |
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１口当たり分配金79,446円 |
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| 当期は、営業収益25,359百万円、当期純利益13,456百万円を計上しました。
賃貸市況は依然として厳しい状況が続いており不動産賃貸事業損益は前期より237百万円減少しましたが、
りそな・マルハビル譲渡に伴う不動産等売却益18,258百万円及び菱進原宿ビル譲渡に伴う不動産等売却損7,179百万円を計上した結果、
前期より10,830百万円の増益となりました。当該2物件の譲渡を公表した際に修正した平成21年12月24日時点の業績予想に対しては、
160百万円の増益となりました。 分配金については、当期未処分利益を全額分配することとし、投資口１口当たり79,446円と致しました。 前期（15,505円）と比較して63,941円（412.4%）の増配（対業績予想で946円（1.2%）増加）です。 １口当たり純資産額（分配金控除後）につきましては、578,697円です。 これに含み益（帳簿価額と期末算定価額の差）を加えた、１口当たり修正純資産額（NAV）は 期末算定価額の下落により638,789円（前期比－49,199円）となりました。 |
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第13期（平成22年1月期）のリーシング実績 |
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当期末時点において全21物件中14物件が満室稼働となっており、ポートフォリオ全体の稼働率は96.9%でした（前期比ー1.7%）。
当期は、TOKYU REIT虎ノ門ビルのタキヒヨー株式会社など、12テナントの退去または減床が発生しました。
一方、これらの区画及び前期末時点の空室区画につきましては、リーシング活動を展開し、
レキシントン青山において前期末稼働率の21.2%を73.1%まで戻すなど、7テナントが新規入居または増床しました。
また、賃料水準の維持にも積極的に取り組み、当期末における既存物件ポートフォリオの
平均賃料単価は第12期末と比較して1.93%の下落に留まりました。 こうした運用状況によって、当期の賃料収入は前期から359百万円（5.6%）減少しました。 |
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第14期（平成22年7月期）のリーシング方針 |
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| TOKYU REITの平成22年1月末の空
室率は3.1%と、ほぼ同時期（平成21年12月末）
の東京23区6.5%及び都心5区6.6%（出所
はともにシービー・リチャードエリス総合研究所
株式会社）と比較し低位安定しています。 しかしながら、世田谷ビジネススクエア、ｃｏｃｏｔｉ （ココチ）、TOKYU REIT蒲田ビルなどの物件 において、移転や統合などを理由に第14期 中に退去する旨の解約予告通知を11テナント より受けています。受領した解約通知のとお りにテナントが退去し、後継テナントが見つ からない状況のまま推移すれば、第14期末 の空室率は4.2%、第15期末の空室率は 4.3%となりますが、稼働の維持・向上を最優 先としてリーシング活動に当たっていきます。 |
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りそな・マルハビル売却益の投資主還元 |
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りそな・マルハビルについては、本投資法人所有8フロアのうち6フロアを占める
マルハニチロ水産株式会社の退去により第16期以降に大幅な減収の可能性がありました。
また、REITはこの規模の再開発に乗り出すことは投信法上認められないという制約を踏まえ、
第11期の資産運用報告書に記載の通り第二の創業プロジェクトと位置付け検討を重ねてきました。
その結果、譲渡に伴う売却益（キャピタルゲイン）を投資主の皆様に分配する
ことが最も投資主の皆様の価値を最大化する選択肢であると判断したものです。 これにより第1期から第13期までの分配金累計額が258,670円となり、 平成15年9月の上場時に発行価格530,000円にてTOKYU REITを購入し保有し続けていただいた投資主の方にとっては、 初期投資額の48.8%を回収したことになります。 今後も、後述の長期投資運用戦略に基づき、安定的分配に加えて、 物件入替えの際にはキャピタルゲインを狙い、その成果を還元していきたいと考えています。 |
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菱進原宿ビル取得の反省 |
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菱進原宿ビルは平成20年6月に取得し、当時は多くの投資家からポジティブな評価を得ました。
本物件取得後、少数持分の追加取得による単独所有化などのバリューアップに努めましたが、
鑑定評価の下落に伴う減損処理の適用を受ける可能性が顕在化しました。
減損処理により法人税の支払義務発生といった投資主価値を毀損させる事態を回避するために
一年半の保有期間をもって譲渡するに至りました。本取引についての反省点は、
取得後に訪れたいわゆるリーマンショックに伴う大幅な市況の悪化を予期できなかったことで
結果として取得のタイミングが早過ぎたところにあります。
この点について投資主の皆様にはお詫び申し上げますと同時にこの教訓を将来に活かすべく、
本物件譲渡に先立ち昨年9月の決算説明資料にて長期投資運用戦略を公表しました。 |
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| 【 不動産マーケットサイクルとREITの成長戦略 】 | |
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上図は、第10期の資産運用報告書に掲載したものですが、
菱進原宿ビルの取得タイミングはここでいう外部成長期ではありました。
しかしながら、平成21年に入り菱進原宿ビルの鑑定評価は大幅に下落しました。 |
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長期投資運用戦略について |
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こうした経験と反省を踏まえ、不況期にも強いバランスシートと、
恒久的に競争力を有するポートフォリオを構築すべく策定したものが、
長期投資運用戦略（サーフプラン）です。 |
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不況期にも強いバランスシート |
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長期投資運用戦略では、減損処理の適用リスクが発生しないよう物件売買のタイミングを
再考し、
不動産価格安値圏で逆張り投資を行い、好況期には取得ではなく、
むしろ譲渡により投資を回収するといった戦略を鮮明に打ち出しました。 この戦略は、不動産市況やクレジット市況は右肩上がりではなく、循環的であるという点に着目したものです。 不動産市況のワンサイクルを、取得期・売却期・保全期に分け、市況の底値圏で物件取得を行い、 好況期に入るところで保有期間が長く且つ築年数の進んだ物件を中心に売却し、キャピタルゲインの獲得も目指します。 ただし、物件譲渡に当たっては短期売買を目論むものではありません。 また、再開発対象物件の譲渡のタイミングについては別途検討します。 一方で、好況期には魅力的な投資物件の流動性が高まる可能性もあるため、 投資簿価の低い物件との圧縮交換等の手法を活用し、次なる市況悪化に備え、 価格下落によってもたらされる各種ダウンサイドリスクを抑えます。 そして保全期では市況悪化に向けた手立てを打ち、次なるサイクルに備えます。 これらによって、ポートフォリオ規模は拡大一辺倒ではなく、市場の局面によりその規模が伸び縮みし、 ＬＴＶ（負債比率）やＥＰＳ（１口当たり当期純利益）も上下するものの、 これによってより強靭なバランスシート（貸借対照表）に鍛え上げ、 次なるクレジット市況の悪化とこれに伴う不動産市況の低迷にいち早く備えることが可能となります。 不動産市況のワンサイクルを投資評価期間とおき、加えてより長期的視点で投資を行っていく場合、 こうしたバリュー型逆張り投資戦略を採用することが、結果として投資主価値を最大化し、 クレジット市況の悪化に対して抵抗力のあるREITへと導くことになると考えます。 |
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恒久的に競争力を有するポートフォリオ |
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現在は、この図でいう取得期に当たると考えており、平成22年3月15日に麹町スクエアの取得を決定しました。 前期の資産運用報告書にて述べましたが、投資法人のゴーイング・コンサーン性（継続企業性）を前提とすれば、 常に物件を入れ替えて、ポートフォリオの競争力を維持していく必要があります。 譲渡対象は、先述の通り築年数の進んだ物件が中心となります。なお、昨年12月に譲渡を決定した2物件は築31年と20年で、 本年3月取得の麹町スクエアは7年です。 取得に関しては、これまでの投資方針を貫き、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を行っていきます。 具体的には、TOKYU REITは、東京都心5区地域と東急沿線地域を主な投資対象地域としています。 我が国の人口は減少傾向にありますが、東京圏では平成32年まで増加する見通しであり、 経済の一極集中は続くと思われます。羽田空港拡張などの首都圏機能拡充策は、これを後押しすることになるでしょう。 また、TOKYU REITは、40億円を下回るような小規模物件などの比較的リスクが高いと思われる物件には投資しません。 こうした物件はそのリスクの大きさと比例して利回りも高いのですが、私どもは目先の利益確保には走りません。 他の資産と比較し不動産は流動性に劣後しますが、これまで譲渡した3物件がそうであったように、 いつでもマーケットで譲渡出来るような優良物件にのみ投資する方針です。当面は積極的に投資活動を展開していきますが、 意思決定に当たっては慎重に検討し、これまで通り、ポートフォリオの規模より質の確保を優先していきます。 |
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投資主還元指標（修正ＲＯＥ） |
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これまで投資主の皆様より払い込みいただいた資本（出資金）に対して
どれだけ還元をしているかを示すため、加重平均発行価格利回りを報告してきましたが、
長期投資運用戦略の成果をより分かり易く測定するための指標として「修正ＲＯＥ」をご案内致します。
ここでは出資金利回り（ＲＯＥ）と売却損益控除後の出資金利回り（修正ＲＯＥ）について上場以来の推移を示しています。 不動産価格の循環性に着目し物件の入替えを行っていく長期投資運用戦略の実行に伴い、 売却益の獲得によって決算期毎に分配金はある程度変動することになります。 この売却益分を、あたかも投資主の皆様に対して出資金の払い戻しをしたとみなして、 見かけ上、出資元本を減らすという修正ＲＯＥを算出することで、 前後の決算期或いは他銘柄とフェアにパフォーマンスを測定することができます。 今後、不動産価格安値圏での逆張り投資により、キャピタルゲインを確保しながら、物件の入替えを行い、 ポートフォリオの質（平均築年数の若返り）とともに修正ROEの向上を実現していきたいと考えています。 |
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今後の業績予想 |
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平成22年3月15日の決算発表時に、第14期の１口当たり予想分配金を11,000円に修正し、
第15期については10,000円と公表しました。これは公表日現在有効な契約に、
先述の解約予告と今後の一定の賃料減額リスクを考慮した数値です。
賃料増額や空室への新規テナントの誘致及び物件取得は見込んでおりません。
今後の運用状況や金利動向等により、予想分配金は変動する可能性があります。 |
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資産運用報酬の削減 |
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平成21年4月15日開催の第4回投資主総会において、第12期より第15期までの4期間（2年間）における
資産運用報酬の期間限定削減（各期2、4、6、8%）が決議されました。 当期は4%分の22百万円の削減を実施しました。第14期は資産運用報酬予想額の6%分の27百万円を、 第15期は8%分の36百万円の削減を見込んでいます。 |
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| 平成22年3月 | |
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