ごあいさつ
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投資主の皆様には、平素よりご支援を賜り、厚く御礼申し上げます。 今般、平成23年4月14日に開催いたしました第5回投資主総会及び運用状況報告会には、東日本大震災の余震が続く中、多数の投資主の皆様にご出席いただきました。皆様のご協力により、スポンサーシップ変更に伴う規約の変更等のご承認をいただきました。また、運用状況報告会では個人投資主の皆様から多くのご質問を頂戴いたしました。心より御礼申し上げます。 皆様からいただきましたご意見を今後の資産運用に活かして参ります。 さて、ここに本投資法人第16期（平成23年2月1日～平成23年7月31日）の決算と運用状況につきましてご報告いたします。 |
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１口当たり分配金13,239円 |
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当期は、営業収益6,918百万円、当期純利益2,242百万円を計上しました。平成23年2月15日に取得した東急銀座二丁目ビルがほぼ通期に亘って寄与したため、不動産賃貸事業損益は前期より218百万円増加しました。平成23年3月15日時点の業績予想に対しては、133百万円の増益となりました。 分配金については、当期未処分利益を全額分配することとし、投資口1口当たり13,239円といたしました。前期（12,045円）と比較して1,194円（9.9%）の増配（対業績予想で839円（6.8%）増加）となります。平成21年12月に公表いたしましたりそな・マルハビルと菱進原宿ビルの売却回収資金の再投資シミュレーションにおける分配金水準を13,100円としましたが、当期これを上回ることができました。 1口当たり純資産額（分配金控除後）につきましては、578,697円です。これに含み益（期末の鑑定評価額と帳簿価額との差）を加えた、1 口当たり修正純資産額（NAV）は583,012円（前期比-4,466円）となりました。 |
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第16期（平成23年7月期）の物件取得実績 |
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当期は、前述の東急銀座二丁目ビル（50.1億円）の取得により、平成23年7月末現在の保有物件は26物件・1,996億円（取得価額ベース）・1,907億円（貸借対照表計上額ベース）、期末の鑑定評価額は1,914億円となりました。 オフィスと商業施設の比率は現状56%：44%（第16期末鑑定評価額ベース）となっています。 |
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第16期（平成23年7月期）のリーシング実績 |
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当期末時点において全26物件中20物件が満室稼働となっており、ポートフォリオ全体の稼働率は98.5%でした（前期比+2.2%）。 当期は、世田谷ビジネススクエアやレキシントン青山などで5テナントの退去または減床が発生しましたが、16テナントが新規入居または増床となりました。テナント総数は当期末時点で172テナントです。当期発生した空室区画及び前期末時点の空室区画につきましてリーシング活動を展開し、東急池尻大橋ビルやTOKYU REIT蒲田ビルが満室稼働となったほか、世田谷ビジネススクエアやレキシントン青山などで稼働率が改善しました。テナントの入替による新規テナント賃料と継続テナントの改定賃料を合わせた実績では、従前賃料と比較して、全172テナント中、3件において増額しましたが、31件で減額となりました。 |
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第17期（平成24年1月期）のリーシング方針 |
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TOKYU REITの平成23年7月末の空室率は1.5%と、ほぼ同時期（平成23年7月時点）の東京23区のオフィス空室率7.7%及び都心5区のオフィス空室率7.5%（出所はともにシービー・リチャードエリス株式会社）と比較し低位に推移しています。これは主に郊外型商業施設が満室稼働しているためです。 また、第16期中に新たに3テナントと賃貸借契約を締結しており、第17期中に入居することが決まっています。 しかしながら、第17期中には9テナントが退去する予定です。 第16期中に麹町スクエアとTOKYU REIT虎ノ門ビルにおいて、政府の事業仕分け等に伴う事務所統合の影響で大口テナントより解約予告通知を受領しました。麹町スクエアの大口テナント区画は第17期中、TOKYU REIT虎ノ門ビルの大口テナント区画は第18期初から空室となる予定です。 受領した解約通知のとおりにテナントが退去し、仮に後継テナントが見つからない状況のまま推移すれば、第17期末の稼働率は96.8%、第18期末の稼働率は94.2%となる見込みです。 東京のオフィス空室率は平成23年内にピークアウトするとの見方もありましたが、東日本大震災による影響で平成24年以降になる可能性も出てきました。一方で、旧耐震基準や湾岸地区所在のビルのテナントに動きが見られるなど、本投資法人にとっては昨年と比べてリーシング活動が展開しやすい環境になりつつあります。この機を捉え、空室区画のテナント誘致を最優先としてリーシング活動に当たっていきます。 |
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商業施設への設備投資による価値向上 |
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東急鷺沼ビル（さぎ沼とうきゅう）は開業以来の大規模なリニューアルにより、フロア構成が一新され、東急鷺沼ビル（フレルさぎ沼）へと名称変更いたしました。 本物件は築30年以上が経過し、基幹設備の老朽化とともに時代のニーズに合わせた業態転換が課題となっておりました。 本投資法人では、テナントである株式会社東急ストアのNSC（近隣型ショッピングセンター）への業態変更要望に合わせて、長期契約に対応した機能維持・資産保全・エネルギー効率向上を目的として、265百万円の工事を実施しました。 本工事はテナントが実施する内装工事等と同時期に実施することで工事費の削減を実現したほか、工期圧縮により店舗休業でお客様にご不便をお掛けする期間を最小限とすることができました。 東日本大震災により本工事の建設資材の一部で配送が滞りましたが、工事関係者の努力によりリニューアルオープン日の遅れを1ヶ月以内にとどめることができました。 なお、リニューアル後、平成23年7月までの実績として店舗売上は対前年で6%超増加しております。リニューアル後の競争力向上・設備老朽化リスク低下によって、鑑定評価額は前期末の7,880百万円から8,160百万円へ280百万円増加し、設備投資額以上の価値向上を実現しております。 また、cocoti（ココチ）につきましても商業施設としての集客力強化や今後のテナント誘致のために平成24年春のリニューアルに向けた検討を進めております。 |
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東日本大震災による影響 |
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平成23年3月に発生した東日本大震災による本投資法人保有26物件の運用状況に重大な影響を及ぼす人的被害・物的被害はございませんでした。複数の物件で内装等の壁にひびが入るなど、修繕対応を要する軽微な損傷がございましたが、建物構造には影響はございません。 それら修繕費用として、第16期の業績予想では60百万円の費用を見込んでおりましたが、精査の結果、49百万円となり未実施分の引当金計上額も含めて、全額第16期に特別損失として計上しております。なお、第17期の業績予想には震災に係る追加的な修繕費用は見込んでおりません。 東日本大震災による間接的な影響として、平成23年7月1日から平成23年9月9日まで電気事業法第27条に基づき、契約電力500kW以上の大口需要家に対し、電力使用制限が課せられることとなりました。本投資法人では10物件が対象となり、昨年同期間における最大使用電力から15%以上の削減が求められておりました。 本投資法人では間引き照明や空調調整により共用部の節電に努めるとともに、資産運用会社を通じて、テナントの皆様に専有部の節電への協力を呼びかけ、ECOミラー（既存の蛍光灯を替えずに反射率を上げることで、照明をより明るく鮮やかにする「高性能照明反射板」。その装着により、約1.6倍の照度が望めるため、蛍光灯の間引きが可能となり、使用電力量の削減効果がある。）やサーキュレーター（室内の空気を効率良く循環させる送風機器。夏は冷房、冬は暖房効率がアップし、使用電力量を削減できる。）の配布等を通じてテナントの負担感の軽減に尽力いたしました。 なお、本投資法人では今後の電力不足や電気料金の値上げにも対応すべく、第17期に複数物件で共用部照明のLED化工事などの節電対応工事を実施する予定です。 |
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スポンサーシップ再構築と新体制 |
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平成23年1月に公表いたしました東急不動産株式会社（東急不動産）とのスポンサーシップ解消、東京急行電鉄株式会社（東急電鉄）へのスポンサーシップ一本化に伴う規約変更につきまして、前述の投資主総会にて承認いただきました。 それに伴い、同年4月に東急不動産から東急電鉄へ保有投資口（2.31%）が譲渡され、同年6月には資産運用会社の株式譲渡も完了いたしました。 株式譲渡に伴い東急不動産派遣の役員2名（代表取締役副社長、監査役）が退任し、新たに東急電鉄から役員（取締役2名、監査役2名）が就任いたしました。また、円滑な業務推進のため同年4月に東急電鉄から2名の出向社員を受け入れ業務体制を整備しております。 今後は新体制のもと東急電鉄との戦略的コラボレーション関係の更なる強化を図って参ります。 |
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アンケートのお願い |
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冒頭に記載させていただきましたが、第5回投資主総会後の運用状況報告会におきまして、多くのご意見、ご質問をいただきました。 皆様のTOKYU REITの運営に関するご期待に沿うべく、今後も受託者責任に適う運営に努めて参る所存です。 運用状況報告会にご出席いただけなかった方々からも幅広くご意見をお伺いしたいと考え、今般、資産運用報告書にアンケートを同封させていただきました。是非とも本アンケートにご協力下さいますようお願い申し上げます。 なお、アンケートの目的は、今後の資産運用の参考とさせていただくことであるため、アンケートに係る費用は全て資産運用会社の負担とし、本投資法人の負担はないことを申し添えます。 また、TOKYU REITのウェブサイトwww.tokyu-reit.co.jpにもお問い合わせの機能を設けておりますので、こちらも併せてご活用下さいますようお願いいたします。内容によっては対応にお時間を頂戴する場合や必ずしもご意見に沿えない場合もございますが、何卒ご了承下さいますようお願い申し上げます。 |
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| 平成23年9月 |
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